Abogados de Desahucios

El juicio de desahucio es un procedimiento judicial, especial y sumario, que sirve para que el propietario pueda recuperar la posesión tanto de un inmueble arrendado como de un inmueble cedido en precario.

Existen varias situaciones en las que tendremos que acudir a este procedimiento:

Ocupación ilegal
En los que una persona accede a la casa y permanece sin el consentimiento del propietario. Se ha promovido la agilización de la acción de desahucio, conocida como desahucio express. Como novedad, una vez que el demandante ha solicitado la inmediata entrega de la posesión de la vivienda, dictará el Juzgado un decreto requiriendo a los ocupantes a que aporten en un plazo máximo de 5 días hábiles el título que justifique su situación posesoria, de no aportarlo se dictará un auto ordenando la entrega inmediata de la vivienda (auto contra el cual no cabrá recurso alguno).

Desahucio por precario
Es decir la utilización gratuita que no corresponde, sin título que lo justifique. Por ejemplo: uno de los herederos sigue viviendo en la casa con el consentimiento de los demás herederos, sin contrato y sin pagar renta. Si en un momento dado se revoca este permiso, habrá que promover la acción de desahucio por precario.

Desahucio por finalización de contrato
Cuando concluye un contrato de alquiler el inquilino debe abandonar el edificio. En el caso de que no lo haga, el propietario tendrá que acudir a la acción.

Incumplimiento de contrato
Algunos de los supuestos de este incumplimiento pueden ser:
La falta de pago de la renta o, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido el arrendatario (cantidades asimiladas: comunidad de propietarios, impago del IBI por el inquilino, recibos de luz, agua, suministros, etc.).
La falta de pago del importe de la fianzao de su actualización.
El subarriendo o la cesión no consentidos.
La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.
Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando.

1. Demanda de desahucio

El desahucio por falta de pago de rentas es un proceso en el que es obligatoria la intervención de Abogado y Procurador.

La parte demandante (arrendadora) debe probar los siguientes extremos:

a. Ser propietario o persona con derecho a poseer el inmueble arrendado. Suele acreditarse con una nota simple del Registro de la propiedad en que esté inscrito el inmueble litigioso, o documento que acredite el derecho a poseerlo.

b. La existencia de un alquiler sobre el inmueble. Se aportará el contrato de arrendamiento suscrito por las partes.

c. La obligación de pago de una renta en un plazo determinado, habiendo transcurrido dicho plazo para hacerlo. El propio contrato de arrendamiento acredita este punto.

d. En el supuesto de que fuera de cargo del arrendatario el pago de gastos por suministros u otros servicios, y dichos pagos fueran satisfechos por el arrendador, éste podrá reclamárselos al inquilino aportando los documentos acreditativos del abono de los mismos.

Una vez reunidos los documentos acreditativos antes mencionados se presenta la demanda de Desahucio.

2. Admisión a trámite de la demanda de Desahucio

Se admitirá a trámite por medio de Decreto del Letrado de la Administración de Justicia, en el que se requerirá al demandado para que, en el plazo de 10 días, realice alguna de las siguientes acciones:

– Desalojar voluntariamente el inmueble,

– Pagar al actor las cantidades debidas hasta la fecha de dicho pago (es lo que legalmente se conoce como enervación),

– Ó formular oposición a la demanda argumentando, bien la ausencia del deber de pago de la cantidad reclamada, bien la concurrencia de excepciones procesales.

3. Terminación del procedimiento de desahucio.

Actualmente, tras la reforma introducida por la Ley 37/2011, el proceso de Desahucio por Falta de Pago de Rentas puede terminar de alguna de las siguientes formas:

Desahucio express sin vista:

– Si el demandado de desahucio, una vez recibido dicho requerimiento, no hace nada, el Letrado de la Administración de Justicia dictará decreto dando por terminado el juicio de desahucio, procediéndose al lanzamiento de la vivienda en la fecha fijada.

– Si el demandado de desahucio, ante dicho requerimiento, desaloja el inmueble sin formular oposición ni pagar la cantidad que se reclama, el Letrado de la Administración de Justicia dictará decreto dando por terminado el procedimiento de desahucio, pudiendo la parte actora (arrendador) solicitar el pago de las rentas reclamadas.

Desahucio express con vista:

– Si el demandado de desahucio formulara oposición, se celebrará la vista (juicio) en la fecha que el juzgado correspondiente señale a tal efecto, siendo el Juez, mediante sentencia, quien resuelva.

4. Desalojo del inmueble.

Es frecuente que el inquilino, ante la proximidad de su desalojo, proceda a lo que se conoce como “entrega de llaves”.

En el supuesto de que el inquilino no abandonare la vivienda voluntariamente, se procederá al “lanzamiento” del desahucio, o lo que es lo mismo, al desalojo del inquilino. Si el inmueble hubiere sufrido desperfectos ocasionados por el arrendatario, le podrán ser reclamados judicialmente.

5. Ejecución de las rentas debidas por el demandado de desahucio.

Una vez que el inmueble ha sido recuperado por el propietario, ¿qué pasa con las cantidades adeudadas por el inquilino?. Si bien es cierto que puede resultar complicado recuperar las rentas reclamadas, en la mayoría de los casos pueden obtenerse resultados satisfactorios a largo plazo.

Para la ejecución hay que esperar 20 días desde la firmeza de la resolución que se pretende ejecutar (sentencia o decreto). Dicha ejecución tiene un plazo de caducidad de 5 años.

En  IBM Abogados ponemos a su disposición nuestro equipo de expertos en la materia.

Consulte su caso con total confianza y de forma GRATUITA.

Tres de cada cuatro sentencias de desahucio se dictan sin que se celebre juicio, normalmente porque el inquilino no comparece con abogado tras recibir la demanda.

Cómo abogados de desahucios, hay multitud de factores que se pueden dar en un proceso de desahucio y que pueden hacer que se retrase más de lo esperado.

Como media un proceso de desahucio puede tardar unos 6 meses, pero en ocasiones el proceso tarda más, si bien también es cierto que en ocasiones (no muchas) tarda menos.

1.  Interponemos la demanda, solicitando tanto el desahucio por falta de pago como el abono de las rentas impagadas y cantidades asimiladas.

2. Si el deudor se opone a la demanda, acudiremos a juicio. Reclamaremos todas las rentas que se devenguen hasta que recuperes tu vivienda.

3. Nos ocupamos también del desalojo del inquilino si no abandona el inmueble, o de embargarle por las rentas adeudadas.